Voor de actualisatie van de grondexploitaties wordt gebruikt gemaakt van verschillende parameters. In deze paragraaf zal meer inzicht worden gegeven in de gehanteerde parameters.

Programmering
Periodiek wordt er onderzoek gedaan naar de woningbouw behoefte binnen gemeente Dalfsen. In het najaar van 2018 zijn er twee onderzoeken gedaan. Het gaat hierbij om een woningmarktonderzoek en een vraagonderzoek voor de industrielocaties. Uit de onderzoeken blijkt dat de vraag toeneemt, maar ook dat er nog veel onzekerheid in deze voorspellingen zit. Er is voor gekozen om in 2019 geen nieuw onderzoek te doen, dit komt omdat we zien dat de verkopen redelijk in lijn liggen met de prognose en de vraag voor gronden blijft bestaan.

Woningbouwprogramma:
In de programmering van de grondexploitaties zijn 369 kavels opgenomen die nog verkocht moeten worden. Hierin zijn de nieuwe ontwikkelingen niet in meegenomen. Als het vraagoverschot door middel van (gemeentelijke) nieuwbouwprojecten ingevuld wordt, dan zullen nieuwe exploitaties opgezet moeten worden. Hier wordt inmiddels aan gewerkt. Nieuwe ontwikkelingen zijn zichtbaar in Oosterdalfsen II & locatie Agnieten college die nu in voorbereiding zijn. De gehanteerde programmering is voorzichtig en gaat voor de fasering voor het boekjaar 2020 voornamelijk uit van concrete afspraken die hierover met afnemers vastliggen.

De realisatie van 2019 bedroeg 120 gepasseerde kavels, waar in de MPG rekening was gehouden met 107 kavels. De opbrengsten van € 6,8 mln. liggen in lijn met de verwachten opbrengsten van € 6,9 mln. Wat met name wordt veroorzaakt door de realisatie van een aantal woningen in de sociale koop en huur. Op basis van de concrete interesse en rekening houdend met alle ontwikkelingen rondom de lopende exploitaties is de verwachting dat de gehanteerde programmering en fasering reëel zijn.

Bedrijfslocaties:
In 2019 is in totaal 8,8 ha. aan kavels verkocht op de bedrijventerrein De Grift III, 0,2 ha op de Parallelweg en 0,7 ha op de ‘t Febriek zuid. Totaal is hiermee circa 9,7 ha aan industrieterreinen verkocht. Dit is meer dan waar in de MPG 2019 (8,4 ha) rekening mee is gehouden. Dit is een mooie ontwikkeling en prestatie, waarbij zichtbaar is dat er veel behoefte is aan industrielocaties binnen de gemeente. Door deze verkopen en de lopende onderhandelingen blijft er nog een beperkt aantal ha over voor de verkoop. Er is nog circa 2,7 ha beschikbaar, waar ook al diverse besprekingen mee lopen.

Kosten/opbrengstenstijging
Bij het opstellen van de actualisaties worden kosten (investeringen) en opbrengsten (grondverkopen) in de tijd uitgezet. Voor het doorrekenen van de exploitaties is het van belang om rekening te houden met de inflatiestijgingen. Omdat alle prijzen zijn geactualiseerd, zijn er voor het komende jaar geen kosten- en/of opbrengstenstijgingen ingerekend. Het is voor de toekomst wel van belang om rekening te houden met stijgingen, omdat de exploitaties over langere tijd lopen.

Op basis van bovengenoemde analyse worden de volgende parameters opgenomen in de grondexploitaties. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen de lange- en korte termijn.
 

Rentetoerekening
Het BBV heeft aangegeven voor de rentetoerekening aan te willen sluiten bij de fiscale grondslagen. Dat betekent dat alleen de daadwerkelijke rente toegerekend kan worden en dat er geen rente over het eigen vermogen mag worden toegerekend. Het rentepercentage die gehanteerd wordt voor de doorrekeningen is bepaald op 1%.Het gemiddelde percentage aan betaalde rente ligt op 1,33%. Aangezien deze in de verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen toegerekend dient te worden, daalt dit percentage en komt het uit op 0,61% (in 2018: 0,56%). Bij de werkelijke toerekening moet het werkelijke percentage (op dit moment 0,61%) worden toegerekend. In de doorrekeningen wordt uitgegaan van het percentage van 1%. Met deze 1% wordt een kleine risicobuffer ingebouwd die stijgende rente op kan vangen.

Disconteringsvoet
Voor de disconteringsvoet (het percentage waartegen de eindwaarden contant worden gemaakt naar startwaarde) is vastgesteld dat deze moet aansluiten op het meerjarig streefpercentage van Europese Banken voor inflatie. Dit percentage bedraagt 2%.

Grondprijzen
De grondprijzen worden jaarlijks aangepast aan de huidige marktomstandigheden. In 2019 heeft de raad ingestemd met prijsdifferentiatie per kern. De bevoegdheid tot het vaststellen van de verkoopprijzen voor de woningbouw- en bedrijvenlocaties ligt bij het college. De prijzen voor 2020 heeft het college vastgesteld (collegebesluit  DOC/19/351595).