Algemene ontwikkelingen

PAS/PFAS
Vanuit het Programma Aanpak Stikstof (PAS) werkt Nederland aan maatregelen om de stikstof te verminderen. Op 29 mei 2019 heeft de raad van State geoordeeld dat het PAS onvoldoende is onderbouwd om vergunningen voor nieuwe activiteiten die stikstof uitstoten te beoordelen. Dit had tot gevolg dat veel nieuwe omgevingsvergunningen niet verstrekt konden worden. Voor de grondexploitaties had dit in zijn algemeenheid tot gevolg dat er niet gestart kon worden met nieuwe projecten en vergunningverlening stil kwam te liggen. Projecten in Dalfsen hebben vrijwel geen vertraging opgelopen door de uitspraak van de Raad van State.  Inmiddels zijn er landelijk (tijdelijke) maatregelen genomen om het vastlopen van projecten te voorkomen.

In 2019 werd onverwacht een scherpe norm voor PFAS (poly- en perfluoralkylstoffen) in de bodem vastgesteld. Hierdoor was grondverzet tijdelijk niet toegestaan zonder een tijdrovend en kostbaar aanvullend bodemonderzoek. Een aantal maanden stagneerde het grondverzet in onze gemeente maar dit heeft niet geleid tot grote problemen. Inmiddels is onze bodemkwaliteitskaart aangevuld met lokale meetwaarden van PFAS. Hierdoor is transport van onverdachte grond weer mogelijk in Dalfsen maar ook de rest van de regio.

Goed verkoopjaar
Het jaar 2019 was wederom een goed verkoopjaar voor Dalfsen. Er zijn totaal 120 woningbouwkavels verkocht met een totale waarde van € 6,8 mln. het aantal kavels ligt boven begroting (107),maar de verkoopwaarde ligt iets lager dan de begrote € 7 mln. Dit wordt veroorzaakt doordat een aantal sociale huur en koop kavels verkocht zijn. De grootse oorzaak van het niet halen van de begroting is terug te leiden naar het feit dat in 2019 geen verkopen hebben plaatsgevonden in de woningbouwlocatie de Koele.

In de markt is zichtbaar dat er nog steeds vraag is naar woningbouw kavels. Er zijn in 2019 succesvolle uitgiften geweest in o.a. Oosterdalfsen. Net zoals vorig jaar is zichtbaar dat het proces tot werkelijke overdracht van de grond veel tijd in beslag neemt. In 2019 zien we ook dat gegadigden hun optie tot aankoop terug geven aan de gemeente. Een oorzaak hiervan kan gezocht worden in de sterk stijgende bouwkosten. 2019 is ook het eerste jaar waarin de prijsdifferentiatie heeft plaatsgevonden. Het is nog te vroeg om te kunnen concluderen welke effecten deze prijsdifferentiatie heeft.
De uitgifte van de gronden loopt sneller dan verwacht, om te kunnen blijven voldoen aan de vraag zijn er voorbereidingskredieten beschikbaar om nieuwe locaties te onderzoeken. Te denken valt aan Oosterbouwlanden, Oosterdalfsen II, en de agnietencollege locatie.

Voor de industrielocaties zien we ook een sterke toename van de vraag. We zien dit onder andere terug in het aantal verkopen in 2019. In 2019 is 9,6 ha verkocht (begroot 8,4 ha ). De verkoopwaarde van deze grond bedroeg € 6,9 mln. (€ 5,8 mln. begroot). Er is in de Grift III nog circa 1.7 ha (3 kavels) beschikbaar. Voor deze beschikbare gronden lopen gesprekken. Er wordt gekeken naar nieuwe uitbreidingslocaties in Lemelerveld, maar er wordt ook gekeken naar een opvolger voor de Grift III.

BBV wijzigingen
In 2019 is een nieuwe notitie grondexploitaties uitgebracht. De notitie kent vooral verduidelijkingen en geen verzwaringen. Met deze notitie worden de notities Grondexploitaties 2016 (maart 2016), notitie Faciliterend grondbeleid (maart 2016) en aanvulling Tussentijds winst nemen grondexploitaties (maart 2018) van de commissie BBV buiten werking gesteld. Belangrijke wijzigingen hebben betrekking op:

• Toevoeging van de categorie warme gronden voor woningbouwlocaties die in de nabij toekomst tot ontwikkeling zullen komen.
• Meer duidelijkheid omtrent de toepassing van de tussentijdse winstnames. Belangrijke verduidelijkingen zitten in:
  • De toepassing van de eindwaarde voor het bepalen van de tussentijdse winst.
  • De grondslag waarover de jaarlijkse rente wordt berekend (Hier zit nu een correctie in voor reeds genomen winsten).
  • Het verplicht terugdraaien van tussentijdse winsten als uit de berekening blijkt dat in het verleden teveel winst is genomen
  • Bepaling van het percentage gerealiseerd wordt gedaan op zuivere kosten en opbrengsten.
• Op het vlak van faciliterend grondbeleid hebben zich enkele verduidelijkingen voorgedaan. Op dit moment kent Dalfsen geen exploitaties die gekenmerkt worden onder faciliterend grondbeleid.

Resultaten positief door tussentijdse winstname
Jaarlijks wordt op basis van het percentage van de voortgang van de grondexploitaties beoordeeld of op de grondexploitaties een tussentijdse winst gerealiseerd moet worden. Voor het boekjaar 2019 is deze tussentijdse winst bepaald op basis van de methode zoals deze is voorgeschreven. Op hoofdlijnen ligt dit in lijn met methode zoals deze voorgaande jaren ook is gehanteerd. Bij het bepalen van deze winst worden specifieke project risico’s in mindering gebracht.

Een wijziging in de winstname is dat op het moment dat uit de berekening van de tussentijdse winst blijkt dat in eerdere jaren teveel winst is genomen, deze tussentijdse winst teruggedraaid moet worden (ondanks dat het complex nog positief is). In 2019 is dit voor twee complexen het geval. Ook wordt er voor een grondexploitatie (‘t Febriek) een verliesvoorziening getroffen van € 27.000. Ook onder de materiële vaste activa zijn twee grondposities opgenomen waar op basis van de taxaties een verliesvoorziening getroffen moet worden. Als in de toekomst blijkt dat (bijv. door aantrekken van de markt, of door meevallende kosten) de grondexploitatie (of de grondpositie) wel positief wordt dan kan de verliesvoorziening vrijvallen.

Onderstaand overzicht geeft weer welke tussentijdse winsten gerealiseerd zijn. Deze tussentijdse winsten zijn verwerkt in de actualisatie van de grondexploitaties.